שאלות ותשובות

כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול

1. מה ההבדל בין עסקת השבחה (פליפ) לעסקת נכס מניב (רנטל)?

חלק ניכר מהבתים למכירה בארה"ב הם נכסים שעוקלו לאחר שבעליהם לא שילמו את המשכנתא. פעמים רבות הנכסים הללו זקוקים לשיפוץ בהיקף משמעותי, ולא מפתיע לגלות שהם עמדו ריקים זמן רב או שסבלו מפריצות או השתלטות של תושבים חסרי בית.

מכאן גם נגזרת ההזדמנות למשקיעים: למשקיע יש אפשרות לרכוש נכסים מסוג זה, לשפץ ולהשביח אותם ולאחר מכן למכור במחיר גבוה יותר תוך עשיית רווח. למעשה חלק מחברות הנדל"ן גוזרות את רווחיהן בשיטה הזו.

יש שבוחרים להשביח את הנכס שרכשו על מנת לגבות עבורו שכירות גבוהה יותר ולהבטיח נכס משופץ ומחודש, שלא יצריך תחזוקה רבה, לפחות מספר שנים קדימה. כמו כן, ניתן להשביח נכסים על ידי הרחבתם עם הוספת קומה או חדר נוסף וכדומה.

למי מתאימות עסקאות "פליפ" (Flipping) – השקעה מסוג זה נעשית לטווח קצר ומתאימה במיוחד למשקיעים שמעוניינים לעשות רווח תוך מספר חודשים עד שנה. היא מתאימה לאנשים שאינם רוצים להתעסק עם שכירויות, וכן עבור מי שמבין בעבודות שיפוץ ובנייה. השקעה מסוג זה מציעה למעשה רווחים גבוהים יותר לצד סיכון גבוה יותר, שכן היא מצריכה יותר השקעה פיננסית ותפעולית.

לקריאה נוספת
2. מה חשוב לבדוק בעסקת נדל"ן בארה"ב?

מיקום הנכס – ההבדלים והפערים בין אזורים שונים ברחבי ארה"ב יהיו בדרך כלל משמעותיים ולקבוע במידה רבה את רווחיות העסקה, ולכן בחירת המיקום בו תיעשה ההשקעה חייבת לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:

הביקוש לשכירות באזור – נכס שאינו מושכר יצריך מבעליו לשלם עבורו ארנונה, ועד בית, מיסים והוצאות נוספות, מה שעלול להוביל להפסד. על אף שאין מדד שמצביע באופן מדויק על הביקוש לשכירות באזור מסוים, ניתן לבחון את רמת התפוסה של הנכסים באזור. כמו כן, הימצאות מוסדות השכלה ומרכזי תעסוקה כמו בתי חולים ואוניברסיטאות ימשכו אוכלוסייה איכותית לאזור המגורים. ככלל, תמיד עדיף לאתר מקום שמתבצעים בו תהליכי פיתוח ושממוקם קרוב לכבישים מרכזיים, מוקדי תחבורה ראשיים או מרכזי קניות.

אופי האוכלוסיה שגרה בשכונה – מצב סוציו-אקונומי ישפיע הן על המשיכה של אנשים לאזור והן על היכולת להשכיר את הנכס בפועל. חשוב לבדוק מהי ההכנסה הממוצעת למשפחה ורמת האבטלה באזור, שיעזרו לקבוע גם את גובה השכירות הריאלי והסיכוי להסתבך עם שוכרים שאינם משלמים. רצוי לבדוק לעומק את רמת הפשיעה במקום, איכות מוסדות החינוך ורמת האוכלוסיה. פעמים רבות נכס שמחירו נמוך מדי עלול להצביע על אזור עם פשיעה רבה או אבטלה גבוהה.

מחירי הנדל"ן ודמי השכירות הממוצעים – בדיקת מחירי השוק תקבע במידה רבה את אזור ההשקעה. בדיקת גובה השכירות הממוצע יסייע בחישוב התשואה.

מפקד האוכלוסין – הגירה שלילית עלולה להצביע על בעיות באזור, ובדרך כלל תעיד על קושי להשכיר או למכור את הנכס, בעוד שהגירה חיובית תצביע על עלייה בערך הנדל"ן באזור. מומלץ לבדוק את כמות התושבים באזור לאורך השנים.

תשואה ממוצעת – נתון זה חשוב לא רק לבחינת כדאיות ההשקעה, ויעיד על נתונים נוספים. באופן כללי, ככל שהסיכון באזור גבוה יותר, כך כדאי שהתשואה תהיה גבוהה יותר, כדי להצדיק את ההשקעה באותו אזור.

חוקים ומיסים – בכל מדינה בארה"ב ישנם חוקים ומיסים שונים הקשורים לנדל"ן. חשוב לבדוק לדוגמה, מה החוק קובע באשר לשוכר שלא משלם, אילו מיסי עירייה קיימים והאם יש חוקים מיוחדים באשר לנדל"ן, כמו איסור על רכישת נדל"ן שלא דרך חברת נדל"ן מקומית וכדומה.

מצב הנכס – כפי שציינו קודם לכן, בעקבות משבר 2008 יש מלאי דירות גדול בארה"ב אצל כונסי נכסים. את הדירות הללו ניתן במקרים רבים לרכוש במחיר נמוך ולהרוויח מהשבחתן. מי שמעדיף דירות שלא דורשות שיפוץ יכול לבחור מלכתחילה להשקיע בנכס במצב טוב יותר, הראוי למגורים.

שוכרי הנכס – אחד הדברים החשובים ביותר הוא לבחור נכון את השוכרים, בין אם הם כבר מתגוררים בנכס ו"מגיעים יחד איתו" ובין אם אתם אלו שמכניסים אותם. כל בעל בית היה שואף להשכירו לדיירים שמשלמים בזמן ומשתדלים לשמור על הנכס. מסיבה זו חשוב לבחון את יכולת ההשתכרות של השוכרים ועד כמה היא יציבה, וכן את עברם בכל הנוגע לחובות ועבירות על החוק. פרט לכך, אם הם גם נחמדים וחביבים זה בונוס

לקריאה נוספת
3. מהם השלבים בתהליך רכישת נכס בארה"ב?

רכישת בתים בארה"ב מתבצעת דרך חברת טייטל Title Company, שהיא גוף משפטי ניטראלי בלתי תלוי, הכולל סוכני ביטוח ועורכי דין, המורשים לעסוק ברישום בעלות על בתים בארה"ב.

מתוקף תפקידה, החברה בוחנת את הנכס ומעמדו מבחינה משפטית, מוודאת שלא רשומים עליו חובות או שעבודים קודמים וכדו'. בדיקה זו אורכת מספר ימים. זה המקום לציין, שחוב, אם ישנו, לא רשום על הבעלים הקודמים של הנכס, אלא על הנכס עצמו, ומי שרוכש נכס שלא שולם במלואו חייב לשלם את החוב בעצמו.

כמו כן, חברת טייטל אחראית לכל תהליך המכירה של הנכס, לרבות העברת הכספים בין הקונה למוכר ורישום הנכס בטאבו. עם תום הליך המכירה, החברה מבצעת העברת בעלות ומקנה ביטוח, כך שתישא בהוצאות במידה ובעתיד יימצא חוב שלא הוסדר עבור הנכס.

משקיע, או קבוצת משקיעים, שמעוניינים לרכוש נכס בארצות הברית נדרשים להירשם כשותפים בחברת LLC, שהיא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארה"ב, באמצעותה מתבצעת הפעילות המסחרית להשקעות נדל"ן בארה"ב. הרישום נעשה בכל מדינה שמאפשרת זאת בארה"ב, ובהתאם למדינה בה החברה רשומה, חלים עליה כללים שונים.

הקמת חברת LLC היא הליך די פשוט שאורך ימים ספורים ואינו מחייב בהחזקת גרין קארד או באזרחות אמריקאית. הסיבות לרכישת הנכסים באמצעות חברה בע"מ נעוצות בעובדה כי כך נכסיו והונו הפרטי של המשקיע מוגנים ורק החברה היא זו שיכולה לספוג תביעות.

בנוסף המיסים על חברות LLC נמוכים יותר מאשר בהשקעה פרטית בכל הנוגע למס על הרווח ממכירה עתידית של הנכס, כנ"ל לגבי מיסוי ההכנסות מהנכס (עוד על שיטת מיסוי הנדל"ן בארצות הברית בהמשך).

בשלב הראשון של התהליך המשקיע נפגש עם נציגים של חברות נדל"ן שפועלות ברחבי ארה"ב. מטרת הפגישה היא לאתר את הצרכים השונים של הלקוח בכדי למצוא לו נכס שייתן מענה אופטימלי למטרות ההשקעה שלו ויעמוד בדרישותיו וצרכיו בצורה מיטבית. לשם כך יחתרו הנציגים להבין מה התקציב שהמשקיע מעוניין להשקיע, באיזה מיקום הוא מעוניין לאתר נכס להשקעה, מה סוג הנכס שהוא רוצה לרכוש וכדומה. לאחר איתור צורכי ודרישות הלקוח ניתנות לו הצעות עבור נכסים שונים.

הלקוח יכול גם לאתר נכסים באופן עצמאי. חברות הנדל"ן יסייעו לו בכך, ואף ילוו אותו בהליך הבקשה לרכישת הנכס.

לקריאה נוספת
4. מהם היתרונות ברכישת נדל"ן בארה"ב?

מחירים נמוכים-  היתרון הראשון והעיקרי הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים בארה"ב. בישראל מחירי הנדל"ן נחשבים יקרים לא רק ביחס לארצות הברית, אך בעקבות משבר הנדל"ן מחירי הדירות בארה"ב נמצאים בשפל של ממש. ישראלי שרוצה להשקיע ויש ברשותו כ-300 אלף שקל יוכל לכל היותר לרכוש בסכום כזה בארץ דירת 2-3 חדרים בפריפריה ויצטרך לקחת השלמה לסכום הרכישה בהלוואה. לעומת זאת בארה"ב הסכום הזה יספיק לו לרכישת בית מרווח לאחר שיפוץ.

עליית מחירים צפויה-  מחירי הנדל"ן בארה"ב ככל הנראה לא יישארו נמוכים לאורך זמן אלא צפויים לעלות בעתיד הקרוב או הרחוק, מה שמעלה את כדאיות ההשקעה. צריך לזכור שאנשים רבים בארה"ב אינם יכולים לקבל משכנתה, וכשיתאפשר להם הם יתעניינו ברכישת נדל"ן וכך הביקוש יעלה.

ריבית נמוכה – בנוסף למחירים הנמוכים הריבית על משכנתאות בארה"ב כעת נמוכה במיוחד.

תשואה גבוהה – בישראל התשואה הממוצעת שניתן להשיג עומדת על כ-4-3%. בארה"ב לעומת זאת ניתן בקלות להגיע לתשואה של 8-11%.

ביקוש לשכירות-  לאנשים רבים בארה"ב אין בית, או יכולת כלכלית לרכוש בית ולכן אין להם ברירה אלא לגור בשכירות. כמו גם התנאים הנוקשים לקבלת משכנתה בארה"ב המעלים את הביקוש לשכירות.

שקיפות-  בארה"ב השקיפות והמידע הנדל"ני גבוהה, מה שמקל על התהליך בדיקת הנכס והופך אותו לפשוט ובטוח יותר לרוכשים.

לקריאה נוספת
5. מהם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בארה"ב?

לצד היתרונות כדאי להיות מודעים לסיכונים שבהשקעה בארה"ב ולדעת כיצד להתמודד עמם.

חוסר התמצאות בשוק בארה"ב – חלק גדול מהמשקיעים אינם מכירים את השוק המקומי בארה"ב. הם לא מתמצאים בהבדלים שבין המדינות והמחוזות השונים, הם לא בקיאים בחוקים ומיסים הקשורים לנדל"ן בארה"ב ואין להם קשרים באזור אלו עלולים להקשות על ההשקעה בארה"ב ולהרתיע משקיעים.

מרחק פיזי – כאשר רוכשים נכס מבלי לראות אותו יש לכך השלכות מבחינת בדיקת הנכס והתרשמות אובייקטיבית. למעשה המשקיע צריך להסתמך במידה רבה על המתווכים השונים בתהליך הרכישה.

חוסר וודאות אודות הכלכלה בארה"ב – השוק האמריקאי עדיין מושפע קשות מהמשבר לא ניתן לדעת בוודאות כמה זמן ייקח לו להתאושש ולחזור לעצמו. לפיכך קשה לחזות האם ומתי מחירי הנדל"ן ישובו לעלות.

קושי בהשכרת הדירה-  זהו סיכון הקיים בכל מקום, אך בחירת אזור גרוע להשקעה בארה"ב תקשה מאוד על מציאת שוכרים.

לקריאה נוספת
6. איך להקטין את הסיכון?

חשוב לדעת שאת כל הסיכונים ניתן להקטין במידה ניכרת באמצעות תכנון נכון וליווי מקצועי. ישנן דרכים שונות להקטנת הסיכון:

קנייה באמצעות יזמי נדל"ן המכירים את שוק הנדל"ן בארה"ב – בדרך זו ניתן להתמודד עם חוסר ההיכרות של השוק האמריקאי.

שימוש באינטרנט – ישנם אתרים רבים שבהם ניתן לקבל מידע מקיף אודות בתים בארה"ב. האתרים מספקים מידע אודות שווי הנכס, מחירי הנדל"ן באזור, מחירי השכירות, תהליך הרכישה ועוד. אתרים מומלצים לדוגמה ,Zillow ,Trulia RealEstate.

ראיית הנכס – תמיד קיימת האופציה לנסוע לראות את הנכס בעיניים. עם זאת חשוב לדעת שבהחלט ניתן לבצע השקעה מוצלחת מבלי לראות את הנכס, אך מי שרוצה להסיר דאגה מלבו יכול לנסוע. לחלופין ניתן להיעזר בקרוב משפחה או ידיד הנמצא בארה"ב לצורך הרכישה.

למידה עצמית – ידע הוא כוח וכדאי ללמוד כמה שיותר אודות ההשקעה בארה"ב והאזורים המומלצים להשקעה. ניתן להיעזר במדריך זה ובשפע של ידע הקיים באינטרנט אודות הנדל"ן בארה"ב.

לקריאה נוספת
7. כמה מס אתם צפויים לשלם?

ארנונה – בארצות הברית בעל הדירה משלם את הארנונה, ונדרש ממנו לשלם אותה גם אם הנכס לא מאוכלס. הארנונה משולמת לעירייה וגובהה תלוי בשווי הנכס ובשיטת המיסוי האזורית.

ביטוח הנכס – משולם אחת לשנה או בתשלומים חודשיים. העלות תלויה בהיקף הפוליסה, שווי הנכס וכדומה.

ועד בית ((HOA – כאשר קונים דירה בבניין או בקומפלקס דירות לעיתים נדרש לשלם עבור הוצאות תחזוקה על הבית, תיקונים וכדומה.

דמי ניהול – משולמים לחברת הניהול מתוך דמי השכירות אותם היא גובה מהדיירים. בדרך כלל העלות תהיה כ- 10% מדמי השכירות.

מס הכנסה משכירות / מס על רווחי הון – ישראלים המחזיקים נדל"ן בארה"ב מחויבים במס גם בארצות הברית וגם בישראל. החיוב במס הוא על ההכנסות השוטפות משכר הדירה, וכאשר הנכס יימכר, יידרשו המשקיעים לשלם מס רווח הון מהרווח במכירה. בנוגע לגובה המס הצפוי יש להתייעץ עם רו"ח ישראלי / אמריקאי.

מס ירושה – בארה"ב ישנו מס ירושה על נכסים הנמצאים בארצות הברית, גם אם המחזיק בהם אינו תושב או אזרח אמריקאי. פירושו של מס זה הוא שאם חלילה בעל הנכס נפטר היורשים שלו יאלצו לשלם מס. ישנן דרכים שונות לעקוף מס זה עליהן מומלץ להתייעץ עם רו"ח אמריקאי.

קיזוז הוצאות – הוצאות שבוצעו עבור דירות, כמו ביטוח, תחזוקה שוטפת וכדו' מוכרות בארה"ב לצורכי מס, ולכן מי שהקים חברת LLC נדרש מידי שנה להגיש דו"ח מס בארה"ב, שמציג את כל הרווחים וההפסדים שלו. במקרים בהם רשומים כמה שמות על שם החברה, תשלום המס ייגבה באופן יחסי לבעלותם בחברה.

גובה המס – שנהוג בארה"ב נע בין 10% ל-35% בהתאם למדרגות המס, ובעבור הגשת הדו"חות יידרש המשקיע לשלם כמה מאות דולרים.

לקריאה נוספת
8. מהי חברתLLC בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב?

חברת LLC היא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארצות הברית. רישום חברת LLC מתבצע בכל מדינה בארצות הברית שמאפשרת זאת ובהתאם לכך חלים על חברות LLC כללים שונים, בהתאם למדינה שבה חברה זו נרשמת. חשוב לציין שמדובר בחברה לכל דבר ועניין ובאמצעות החברה ניתן לבצע את מרבית הפעילות המסחרית הרלוונטית להשקעות נדלן בארהב או יזמות אחרת בארצות הברית.

בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות של חברת LLC נרשמים כ-Members ולא בעלי מניות  והחברה עצמה מוגדרת כ-Partnership ולאו דווקא כהתאגדות או חברה. שלא כמו חברה רגילה, חברת LLC "מתארגנת" ולא "מתאגדת" או "נרשמת" ורישום התקנון והזכויות בה מוגדרים בהסכם פעילות Operating agreement.

לחברת LLC מספר מאפיינים:

עבור רשויות המס בארצות הברית, חברת LLC מוגדרת כ"חברה שקופה" – פירוש הדבר שמנגנון המיסוי (על ההכנסות והכרה בהוצאות) דומה למיסוי הרגיל של אזרח בארצות הברית. אם השותפים בחברה בוחרים בכך, הם יכולים להחליט שהחברה תמוסה כתאגיד רגיל (C-Corporation).

מנגנון הרישום והבעלות של חברות LLC הוא גמיש יותר ופשוט יותר של חברות רגילות בארצות הברית.

אין מגבלה על כמות השותפים בחברת LLC וכן אין חובה שהבעלים או השותפים יהיו תושבי ארצות הברית.

לעומת חברה רגילה או תאגיד, יש מספר יתרונות מעניינים לחברת LLC, הקורצים למשקיעים בתחום השקעות נדלן בארהב.

בין היתרונות של חברת LLC ניתן למנות:

הפרדה בין חבות החברה לבין הבעלים שלה – בדומה לחברה בערבון מוגבל, חברת LLC מאפשרת הגבלת חבות והפרדה משפטית בין הבעלים לבין החברה, כך שאין אפשרות לתבוע את הבעלים באופן אישי.

בניגוד למצב של מיסוי כפול בחברות רגילות בערבון מוגבל – מסר חברות ואז מיסוי דיבידנדים ורווחים – חברת LLC היא חברה שקופה ומטילה חבות מס בדומה למיסוי מס של יחידים – תשלום יחיד של מיסים על הכנסות ויכולת משיכת רווחים ללא מס נוסף.

לחברת LLC יכולת הורדת שיעור המיסים בעת מכירת הנכס באמצעות החברה.

במספר מדינות בארצות הברית, ניתן לרשום חברת LLC עם בעלים יחיד

בחברת LLC יכולים להיות מספר לא מוגבל של שותפים ובעלים והם לא מוגבלים במקום מושבם הגיאוגרפי

כל נכס נדל"ן יכול להיות בבעלות של חברת LLC נפרדת ובכך להגביל את רמת החבות וההגנה מפני תביעות לגובה הנכס בלבד, מבלי שהתביעה או הנזק יחולו על כל הנכסים האחרים.

בתהליך רכישת נדלן בארהב, חברי הקבוצה נרשמים כשותפים בחברת LLC. עם הגעת התאריך לתשלום המיסים, יחולו המיסים רק על חלקו של כל שותף בהתאם לגובה ההשקעה שלו וכן ביחס רווחים/הוצאות/הפסדים מהפעילות.

אפשרות אחרת לרישום היא באמצעות מנגנון של רישום Series LLC שהוא מודל מיוחד של חברת LLC המאפשר לרשות נכסים שונים בסדרות שונות, כך שכל נכס מופרד מבחינת מיסוי וחבות מנכס אחר

מנגנון חברת LLC הוא מנגנון גמיש מאוד ונוח מאוד במיוחד בעת פעילויות השקעה בנדל"ן לדוג' בניין משרדים בקליבלנד. בין אם מדובר בפעילות יחידנית או כחלק מקבוצת משקיעים, או בעבודה עם חברות השקעות נדל"ן בארה"ב, המנגנון הגמיש של חברת LLC מאפשר רישום קל ונוח לצורך ביצוע הפעילות המסחרית.

היות שנושא המיסוי הוא חשוב מאוד בפעילות בשוק האמריקאי, חשוב מאוד לברר את המשמעות של עבודה באמצעות חברת LLC בכל היבטי המיסוי – הן בישראל והן בארצות הברית.

לפני הכול כדאי להבין באיזה סוג נכס מעוניינים להשקיע. האם השקעה בבית קרקע, דירה בבניין, מולטי פמילי או אולי בכלל נדל"ן מסחרי והאם ההשקעה היא של אדם פרטי או קבוצת אנשים שמתאגדת יחד.

מכיוון ששטחה של ארה"ב הוא עצום והיא מורכבת מעשרות מדינות, כל מיקום שהמשקיע יבחר יתאפיין במרכיבים שונים ונכסים בעלי מאפיינים קצת אחרים.

השאלה היכן לרכוש נדל"ן מאוד רלוונטית, וחשוב להשיב עליה בשלבים מוקדמים של התהליך, בעיקר משום שהשוק הזה כל כך רחב, ושמחירי הנדל"ן בארה"ב מצויים במגמת עלייה.

מסיבה זו חשוב יותר מכל לבחון את מגמות המחירים באזורים השונים בארה"ב. במדינות מסוימות נרשמה בשנים האחרונות עלייה חדה באבטלה שבעקבותיה חלה ירידה בשווי הנכסים, ואילו במקומות אחרים נצפתה דווקא מגמה הפוכה.

יש לבחון את השווקים היטב, לסנן את האופציות שמתאימות פחות למשקיע או שפחות משתלמות, לבחון נתוני הגירה, אבטלה, גובה שכירות ממוצע ולקבל החלטה מושכלת.

לקריאה נוספת
9. איפה לקנות נדלן בארה"ב?

להלן כמה טיפים שיסייעו לכם לבחון פרמטרים שונים בכדי לקבל את ההחלטה היכן להשקיע בנדל"ן בארה"ב:

  • נכסים שמצויים בקרבת אוניברסיטאות ובתי חולים ימשכו שוכרים רבים. דירות קונדו יתאימו לסטודנטים ואילו בתים צמודי קרקע יכולים להתאים למשפחות ולעובדי מוסדות החינוך והרפואה.
  • נכס שממוקם בקרבת אזורי פיתוח וקריות הייטק יכול להעיד על תפוסת נכסים גבוהה יותר ושכירויות גבוהות יותר באופן יחסי.
  • דווקא איתור מדינות כושלות שנמצאות בהליך שיקום ובשלבי צמיחה יכול להוליד הזדמנות השקעה משתלמת עם תשואה נאה.
לקריאה נוספת
10. שוק ההון או נדל"ן?

כאשר אנו מנסים להשוות בין השקעה בשוק ההון לבין ההשקעה באפיק הנדל"ני, חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין שני אפיקי ההשקעה האלה – כדי לבדוק עד כמה השקעה כזאת או אחרת מתאימה לכם. את הבדיקה הזאת נעשה תוך בחינה של מספר פרמטרים שיסייעו לכם לקבל החלטה מושכלת יותר לגבי הכיוון הרצוי לכם.

  • החזר על השקעה– השקעה בנדל"ן מייצרת תזרים הכנסות יציב יותר לעומת השקעה בשוק ההון. בדרך כלל, נכס שנרכש להשקעה, מייצר זרם הכנסות קבוע על בסיס דמי שכירות. השקעה דומה בשוק ההון עשויה לייצר הכנסות כאשר מחולק דיבידנד או כאשר המשקיע מממש את הרווח שלו (מוכר את המניות לאחר עליה) – אך רווחים אלה אינם מגיעים למשקיע על בסיס קבוע. האם נכונה הטענה שהרווחים בשוק ההון גבוהים יותר מאשר מהשקעה בנדל"ן? מסתבר שלאורך זמן, הרווחיות של שוק ההון דומה לרווחיות של הנדל"ן בעיקר מכיוון שמשקיעי הנדל"ן נוטים לא לממש את ההשקעות שלהם ולהחזיק אותם יותר זמן. עוד על החזר השקעה.
  • נזילות  –אין ספק כי השקעה בשוק ההון היא נזילה יותר וקלה יותר למימוש. כיום, פקודת קניה או מכירה מתבצעת בלחיצת כפתור מהמחשב או הטלפון והיכולת להיפגש עם מזומנים היא קלה הרבה יותר בשוק ההון. השקעה בשוק הנדל"ן מטבעה מורכבת יותר למימוש מכיוון שביצוע עסקת קנייה ורכישה של נכסים מורכבת יותר ודורשת יותר מידע מקדים, בדיקות והיערכות ממונית.
  • מיסוי – בדרך כלל, המיסוי של רווחי הון הוא אחיד וקבוע. משקיע בשוק ההון יכול לדעת ברמת ודאות גבוהה יחסית את שיעור המס שהוא ישלם על דיבידנד ורווחים על השקעות. בנוסף, מנגנון המיסוי מאפשר לקזז גם הפסדים שנוצרו במהלך שנה קלנדרית. לעומת שוק ההון, המיסוי על נכסי נדל"ן מורכב יותר וכולל רכיבים שונים – מיסי מדינה, מיסים עירוניים, מס מקרקעין ועוד. גם האופן שבו ניתן להכיר בהוצאות על נדל"ן היא לא פשוטה ודורשת יעוץ מקצועי. כאשר מדובר בנכסים לא נזילים כמו נכסי נדל"ן, סוגיית המיסוי הופכת להיות משמעותית לרווחיות
  • רמת הסיכון– שני אפיקי ההשקעה נחשפים לסוגי סיכון שונים ובמידה מסוימת של צדק, ניתן לומר כי רמת הסיכון בהשקעה נדל"נית הוא נמוך יותר מאשר בשוק ההון. יחד עם זאת, שוק הנדל"ן חשוף לאירועים שלא בהכרח משפיעים על שוק ההון בעוד שרמת התנודתיות של שוק ההון מגדילה באופן משמעותי את הסיכון למשקיע.
  • רמות הסיכון השונות וחוסר הקורלציה בין סוגי השקעה אלה, מאפשרים למשקיעים לייצר לעצמם פיזור בתיק ההשקעות הכולל שלהם – על ידי הפניית חלק מן הכסף לשוק ההון וחלק לשוק הנדל"ן – וכך לנטרל את הסיכונים האפשריים בשני האפיקים
  • עלות השקעה – רמת ההוצאות הנדרשת לצורך עסקת נדל"ן גבוהה משמעותית עלויות ביצוע השקעה בשוק ההון – ההוצאות על ליווי משפטי, שמאים, אנשי מקצוע, מתווכים, מעצבים וכן הוצאות המיסוי השונות, גבוהות משמעותית לעומת עמלות הרכישה של ניירות ערך.
  • הגנה מפני אינפלציה – מכיוון שחוזי שכירות של נכסים נדל"ניים כוללים בדרך כלל סוג כזה או אחר של הצמדה, למדד או לשער מטבע, ניתן לומר שהשקעה בנדל"ן מציעה הגנה מסוימת מפני שחיקה אינפלציונית – לעומת השקעה בשוק ההון שחשופה לתנודות השוק ושערי המטבע ללא הגנה מספקת.
לקריאה נוספת
11. מי מטפל בתהליך הרכישה?

תהליך רכישת דירות בארה"ב כולל עירוב של מספר גורמים, חלקם מייצגים את הקונה או המוכר וחלקם נייטראלים. בשל חוסר היכרות וידע של משקיעים ישראלים עם הנדל"ן בארה"ב והנהלים הקשורים אליו רבים נעזרים בחברה המתמחה בשיווק נדל"ן בארצות הברית. חלק מהחברות הללו פועלות בשיתוף פעולה עם מתווכים אמריקאים וחלקן מאתרות בעצמן את הנכסים, רוכשות אותם ומשווקות למשקיעים לפני או אחרי שיפוץ והשכרת הנכס. הרווח העיקרי לחברות הללו מגיע מההפרש בין סכום הקנייה שלהן לסכום המכירה למשקיע וכן מעמלת הניהול. כיוון שמדובר בנושא חשוב בהשקעה כדאי לבחור בחברת תיווך נדל"ן טובה.

לקריאה נוספת
12. מה עושה חברת הניהול

חברות ניהול במדינת אוהיו מפקוחות ע"י הרשויות וצריכות רישיון, השירות שהם מספקות הינו ניהול הנכס ודיריו כניהול שוטף עבור בעל הנכס/המשקיע, גביית שכירויות וניהול חשבונות באמצעות חשבון נאמנות המפוקח ע"י הרשויות.

השירותים שחברת הניהול מספקת:

תחזוקה ותיקונים בנכס

שיווק הנכס למטרת איכלוס

בדיקה וסינון לדיירים מתאימים

מוקד 24 שעות לקריאות תחזוקה של דיירים

הנהלת חשבונות וגביית שכר דירה

ניהול הליכי פנוי במקרה הצורך ע"י עו"ד

תשלום והסדרת חיבורים לחשמל, מים וגז עבור הנכס

לקריאה נוספת

מילון מונחי נדל"ן בארה"ב:

A

Appreciation– עליית ערך, השבחה. עליית ערך של הנכס.

 ARV (After repair value)- שווי הנכס לאחר השיפוץ.

 -ASF Average price per square foot

 -ASP Average sales price (for the area)

 Average days on market –ADOM

 Assiment fee דמי תיווך המשולמים לסוכן או לחברה עבור מציאת נכס.

 Assessor– מעריך מטעם המחוז שתפקידו להעריך את הנכס לצורך חישוב מס.

 Annual net income צפי ההכנסות מהשכרת הנכס בניקוי ההוצאות. חישוב זה אינו משקלל עלויות מיסוי שיחול על המשקיע.

 Appraisal הערכת שווי הנכס שנקבעת ע"י שמאי מוסמך (Appraiser) עפ"י קריטריונים קבועים קבועים מראש. לעיתים ניתן להיתקל במונח במסגרת קבלת קומפסים.

 Appraiser שמאי

 AVM automated valuation model

משמעות המושג הינה- חישוב אוטומטי של שווי נכסים לפי בתים דומים שנמכרו באזור, חשוב לב כי המערכת לא מתחשבת בנתון ' מצב הבית'.

 AHS חברה שמבטחת נזקי בית (דומה לביטוח משכנתא)

 Addenda נספח לחוזה

 Articles of incorporation for LLC מסמכי התאגדות

 Appliances מתייחס לאבזור הבית. מקרר ,תנור, וכדומה שלעיתים מגיעים עם העסקה על הבית.

 Active סטאטוס המתאר נכס זמין לרכישה.

 B

Broker בעל משרד נדל"ן מורשה, שבו מועסקים סוכני נדל"ן.

 Bid מונח בו נשתמש להצעת מחיר שמועברת לבנק עבור נכס בכינוס נכסים.

 Bank owned property נכס בבעלות הבנק

 Blanket Loan הלוואה מסחרית/ עסקית כנגד כמה נכסים שמאגדים אותם יחד להלוואה אחת. בין תנאי הלוואה אלו ישנו לרוב- ערך מינימאלי לכל נכס, כמות נכסים מינימאלית, סכום מינימום, ואחוז גבוהה של תפוסה בנכסים ביום ההלוואה.

 C

 Cash Flow תזרים מזומנים- ההכנסה נטו מנכס, בחישוב שנתי או חודשי.

מקובל לנכות מההכנסה עלויות ידועות מראש, כגון מיסים, ביטוח, דמי ניהול, וכן עלויות נוספות, כגון הוצאות תחזוקה וכו'

 Closing/ closing time מועד סגירת העסקה שבו מתבצע העברת הבעלות על הנכס, בדרך כלל מתקיים אצל חברת הטייטל.

 Closing Costs עלויות הסגירה של עסקת רכישת הנכס. עלויות אלה כוללות שכ"ט עו"ד

בעסקה, עמלת תיווך, פרמיית ביטוח עבור Title Insurance וכו'.

 CMA ((Comparative Market Analyze  ניתוח השוואתי של מחירי שוק, המבוצע עבור הנכס, המיועד לקבוע שווי שוק של הנכס ו/או שווי שוק של הנכס בשכירות. ה- CMA מבוצע על ידי מתווך ו/או שמאי , על סמך נתונים של נכסים מקבילים שבהם בוצעו עסקאות בתקופה הסמוכה למועד ביצועו.

 County Records רישום הנכס במחוז.

 Code violation on the property ליקויים בבנייה בכל תצורה

 Capital rate תשואה מהשכרת הנכס באחוזים. חלוקה של ההכנסות במחיר עלות הנכס.

 Commission עמלה המשולמת לסוכן הנדל"ן בד"כ בסיום העסקה. העמלה יכולה להיות משולמת ע"י המוכר או הקונה.

 Comparable sales (comps) השוואת מחירי שוק של נכסים דומים שנמכרו בחודשים האחרונים באותו אזור.

בד"כ מוצגת ע"י סוכן הנדל"ן לפני מכירת בית או לפני קניית בית.

 Condominium/ Condo סוג של נכס נפוץ בארה"ב המקביל לדירה על קומות הנמכרת בארץ. לעיתים יש בנכסים מסוג זה וועד דירה וכן שטחים ציבוריים משותפים,  משמעות שיש לחשב מבחינת העלויות/ תזרים.

 Contingency תנאי או תנאים החייבים להתקיים לפני שהחוזה יהיה מחייב משפטית.

 Contract חוזה/הסכם בכתב או בע"פ המורה אילו דברים ייעשו ואילו לא ייעשו במסגרת העסקה.

 Current ratio יחס נזילות שבודק את יכולת החברה לשלם חובות קצרי מועד. הדרך לחישוב היחס הזה היא חלוקת הנכסים השוטפים בהתחיבויות השוטפות.

 Co-Borrower מלווה נוסף. ששמו מופיע על מסמכי ההלוואה על הנכס אשר ההכנסה והיסטורית האשראי שלו משמשים גם הם למתן ההלוואה. כל הצדדים המעורבים מחויבים לפרוע את ההלוואה, ורשומים כבעלים של הנכס (בדר"כ אלו בני זוג/ הורים וילדים)

 Collateral ערבויות

 Corporate owned fixer נכס הדורש שיפוץ ונמצא בבעלות חברה / קואופרטיב מסוים.

 Counteroffer הצעה נגדית

D

 Deed שטר בעלות על נכס, המקביל לטאבו בישראל. מסמך בעלות המציין מי הוא בעל הנכס הנוכחי ואף מי הוא הבנק שסיפק את המשכנתא.

 deed of trust  מקביל להערת אזהרה בטאבו של בנק/ מלווה על נכס כנגד הלוואה.

 Delinquency מצב שבו הלווה אינו עומד בתשלומי המשכנתא במשך 90 יום. הבנק מוציא לו מכתב דרישה שעליו לשלם את החוב תוך 30 יום, ואם לא יעשה כן יעקל הבנק את הנכס- forclosure

 DOM days on marke – מספר ימי הנכס בשוק.

 Detached house בית יחיד. לא קשור לשום בית אחר

 E

 Earnest Money דמי רצינות – נקרא לפעמים גם – Deposit סכום כסף המועבר לחשבון נאמנות על ידי המשקיע לאות רצינות.

לאחר הודעת אישור, זכאי הקונה לתקופה של בדיקת הנכס Home Inspection שבמהלכה הוא יכול לבטל את הרכישה ולקבל בחזרה את דמי הרצינות.

 Equity הפער בין שווי שוק של הנכס למחיר הרכישה, בנוסף מקובל בארה"ב לבעלי נכסים לחשב את שווי ההון

העצמי שלהם לפי מחיר הנכס פחות ההלוואה על הנכס.

 Escrow/Title company חברת נאמנות שהיא צד שלישי בעסקת נדל"ן. בין היתר תפקידה לדאוג שכל מסמכי הנכס יהיו נקיים מתביעות שונות לפני העברתו לקונה, שהקונה הפקיד את כל הכספים כפי שהוסכם בחוזה וכמובן ביצוע העברת הבעלות הסופית על שמו של הקונה.

 Estate sale מכירת נכס שהיה בבעלות של אדם שנפתר. יכול להיות שיש לו יורשים אשר מוכרים את הנכס ויכול להיות שאין לו יורשים רשומים ואז הנכס עובר למדינה והיא תמכור אותו.

 ECOA equal credit opportunity act- חוק שווין הזדמנויות באשראי. חוק פדרלי המחייב מלווים ונושים לא להפלות מתן אשראי לפי דת צבע מין מצב סוציו אקונומי וכו.

 Exclusive Listing חוזה בלעדיות שבו המוכר מאפשר רק למתווך שלו למכור את הבית ומתחייב כלפיו בתשלום עמלתו. בעל הנכס מאמין כי חוזה בלעדיות יגרום למתווך להיות יעיל יותר כי עמלתו מובטחת במכירת הנכס ולכן לא יחסוך בהשקעת הכנת חומרים שיווקים ומאמצי מכירה. במידה ומגיע קונה עם מתווך מטעמו, רשאי המתווך בבלעדיות מטעם המוכר לבצע עסקת שיתוף עם המתווך מטעם הקונה בה מוגדרים מראש חלוקת האחוזים בין השניים.

 Estimated repair מחיר מוערך לשיפוץ

 Estimated value  מחיר מוערך ( אחרי השיפוץ למכירה)

 F

 Foreclosure עיקול- נכס שעוקל על ידי הבנק בנסיבות שבהן הלווה לא עמד בהחזר תשלומי המשכנתא, ומוצע למכירה.

 FSBO For Sale By Owner-מכירת נכס על ידי בעל הנכס ישירות ללא שימוש במתווך.

 FHA the federal housing administration מינהל הדיור הפדרלי, סוכנות של המחלקה לדיור ופיתוח של ארה"ב. עיקר פעולתה הוא בתחום ביטוחי מגורים ומשכנתאות. יש לגוף זה השפעה גם על סטנדרטים לבנייה.

 Full basement/basement מרתף. ההבדל בין מלא לחלקי זה האם נחשב לקומה ומחושב באופן מלא כחלק משטח הבית או לא, לא בכל מקרה הכל מחושב ויש לבדוק היטב בכל עסקה

 Fyi  for your information

 Foundations יסודות. מתייחס לבנייה

 FT שטח

 Firm offer הצעה שלא ניתנת לשינוי

 FNMA Fannie Mae-Federal National Mortgage Association

תאגיד שנוצר ליצר שוק משכנתאות / הלוואות נוסף שבו נותני הלוואה, בעלי נכסים, יוכלו לתת הלוואות/ משכנתאות על סמך נכסים שברשותם ללווים החפצים בכך. כך משיגים הורדת תלות מהגופים ה"רגילים" שנותנים משכנתאות / הלוואות ומייצרים ערוץ נוסף המקדם תחרות.

H

 HOA Home Owners Association– קביל בישראל ל "ועד הבית" במקרה של בניין דירות ו"ועד השכונה" במקרה של שכונה עם בתי קרקע. תפקידם לשמור על הסדר והניקיון של השטחים הציבוריים וכמו כן שהדיירים נוהגים על פי חוקי הועד. בד"כ על בעל הנכס חלה חובה לשלם את מיסי ועד הבית/שכונה חודש בחודשו. בדרך כלל בנכסים מסוג condos .

 Home Inspection דו"ח בדק בית- דו"ח הנדסי כולל הסוקר את חלקי הבית ומפרט ליקויים בחלקי הבית ו/או בסביבתו, לעיתים לאחר בדיקה של מפקח ניתן לשלול ו/או לאשר רכישה של נכס.

 HUD Housing and Urban Development  שיכון ופיתוח עירוני של ממשלת ארה"ב. מסייעת בפיתוח דיור בר השגה ואף מטפלת בנכסים מעוכלים במצבים שונים.

 HUD-1/Settlement statement מסמך הסגירה הנמסר גם לקונה וגם למוכר ע"י חברת הטייטל לפני העברת הבעלות הסופית של הנכס ובו מפורטים כל החיובים וכל הזיכויים שקשורים לעסקת הרכישה/מכירה. ישנה עמודה נפרדת לקונה ועמודה נפרדת למוכר.

 HVAC/AC מערכת חימום/ קירור מרכזית של הבית.

 Hard money lander אנשים או חברות המעניקים הלוואה למשקיעים בנדל"ן כאשר הנכס משמש כבטוחה להלוואה. הריבית בדרך כלל גבוהה יותר מהבנקים אבל הבירוקרטיה הנדרשת נמוכה יותר והם הרבה יותר מהירים

 Handyman deals עסקה טובה לאדם שהוא שיפוצניק/ קבלן (כלומר נכס לשיפוץ)

 High class income מייצג רמת אוכלוסיה גבוהה. וכן הלאה נמוכה ובינונית- Low class,  Medium class

 Insurance ביטוח הנכס כנגד שריפה פגעי טבע נזקי אדם וכד'. כמו כן מבוצע ביטוח צד ג' למניעת תביעות כנגד בעל הנכס.

 Inspector הליך בו הנכס נבדק ע"י בודק מוסמך ,בד"כ מוזמן ע"י הקונה, למציאת נזקים קוסמטיים, צנרת ומערכות, נזילות ובעיות בגג ולעיתים בקונסטרוקצייה. עפ"י הדו"ח שיינתן ע"י הבודק הקונה יכול לקבוע את עלות התיקונים הנדרשת לתיקון הנזקים.

 Inspection התקופה בה אנו בודקים את הנכס לאחר החתימה על החוזה, בתקופה זו מתבצעות כלל הבדיקות עד ההחלטה או לבטל את החוזה או לעדכן את סכום הרכישה לאור הממצאים בימי בדיקה אלו. מומלץ לנסות לקבל כמה שיותר ימים לבדיקה. מינימום 5

 IRA קרן השתלמות

 Inflation adjustment ביטוח לנכס צמוד מדד

J

JV DEALS- joint venture  מתאר שיתופי פעולה לסגירת עסקאות

L

Leaseחוזה שכירות

 LLC Limited liability cooperation צורת ההתאגדות העסקית הנפוצה ביותר לצורך רכישת נדל"ן מקבילה בארץ לחברה בע"מ.

זוהי ישות משפטית נפרדת המאפשרת לבעליה אחריות אישית מוגבלת על חובות ופעולות החברה מבחינה מיסויית, ה- LLC "שקופה",

כלומר ההכנסות מיוחסות ישירות לאדם שעומד מאחוריה, אלא אם כן הוא מבקש אחרת.

 Lead based paint  חומר ששימש לצביעת בתים בארה"ב, החומר נמצא כרעיל ונאסר לשימוש פעיל בשנת 1978.

 Lead paint protential exist  בתים שנצבעו בצבעים שמכילים עופרת

 Lien תביעה משפטית כנגד הנכס שיכולה למנוע את מכירתו עד תשלום התביעה.

 Loan הלוואה

 Listing price מחיר שיווק הנכס. מחיר זה הינו לרוב המחיר המפורסם וברוב המקרים כמובן נתון למיקוח

 LOI-letter of intent מסמך משפטי המתאר כיצד הולכים לסגור את העסקה מבחינת תנאים ומימון (בבתים פרטיים לרוב אין שימוש במסמך כזה)

 Low class income מייצג רמת אוכלוסיה נמוכה-וכן הלאה בינוני וגבוהה  Medium class, High class.

 LTV- Loan to Value אחוז ההלוואה מסך עלות הנכס.

 M

 Management Fee תשלום חודשי לחברת הניהול בגין הטיפול בפניות השוכר. החברה מקבלת תשלום רק כאשר יש שוכר בנכס. התשלום אינו כולל את עלות התיקונים במידה והיו.

 Offer to purchase הצעת מחיר לרכישת נכס, במידה וההצעה מוגשת לברוקר, גם אם הסכום נראה נמוך מאוד הוא מחויב להעביר את ההצעה למוכר.

 MLS Multiple Listing Service מאגר של נכסים למכירה שנגיש אך ורק למתווכים בעלי רישיון תיווך בארה"ב. במערכת יכולים לראות היסטורית מכירה ולבצע שיווק עסקאות. החלוקה במערכת היא פר מדינה ולא כללית לארה"ב ולכן למתווך במדינה מסוימת לא יהיה בהכרח גישה למאגר מדינה שכנה. לרוב מתוך מערכת זו מעבירים לכם המתווכים את הקומפס

 Mortgage משכנתא

 MAI-Member Appraisal Institute  תואר שמוענק לשמאים מנוסים אשר נותנים יעוץ למשקיעי נדל"ן

 Medium class income מייצג רמת אוכלוסיה בינונית. וכן הלאה נמוך וגבוהה Low class, High class

 Mark up מישהו שקנה בית או חתם חוזה ומעלה את המחיר ומוכר לכם אותו כעסקת הולסייר

 (you buy it at 100 and you can mark up 10% and sell it) זה "סלנג" של השפה. משמעו להוסיף למחיר הקנייה את העמלה שלכם.

 N

 Note הסכם הלוואה או חוב שנרשם בעת רכישת נכס, בעל הנכס מחויב לשלם את החוב ומבלי לקבל את חתימתו של נותן ההלוואה, אין אפשרות למכור את הנכס.

 Noi- net operating income הכנסה תפעולית נטו לאחר הוצאות ומיסים – הכנסות (שכירות, שימוש לסוגיו) פחות הוצאות ( ביטוח ,מנהל נכסים, תיקונים, מיסים) יש לשים לב כי הוצאות ריבית על הלוואה לא מחושבות בהגדרה זו

 NCND- non circumvent non-disclosure מסמך סודיות. המחייב אתכם לא לעקוף או לשתף אחרים במידע שנותן לכם האדם איתו אתם חותמים את המסמך הזה.

NLA-No Longer Available נמכר/ לא למכירה יותר

 O

 Owner finance מימון בעלים. מצב שבו בעל הנכס (המוכר) ממן לך (הקונה) את הקנייה בלי צורך ללכת לבנק ולקבל משכנתא/ לממן בעצמכם או על ידי משקיע. בדר"כ כולל צורך בתשלום מקדמה של אחוז מסוים מהעסקה והיתרה בתשלומים לאיקס שנים. תיתכן כמובן גם ריבית. יש לוודא בחוזה מאין זה בטחונות ושאר מרכיבים כמו כל הלוואה אחרת .

 OBO or best offer

 Off Market נכס תחת חוזה. חשוב לציין כי לא תמיד זה נכון כאשר רואים הגדרה זו תחת נכס באתרים השונים. יתכן כי הנכס היה תחת חוזה אך כעת כבר לא וטרם עודכן באתר. חשוב תמיד לוודא טלפונית מול סוכנים.

 Operating Agreement חוזה המתאר את תקנון החברה, המנהלים, וחוקיה.

 

 P

 Property Tax מס הנכס- המקביל לארנונה, התשלום השנתי הנגבה על ידי הרשות המקומית, מחושב על פי חלק מסוים משווי הערכת הנכס.

 POA (Power of Attorney) ייפוי כח. ניתן לאדם ו/או מי מטעמו המבצע את הרכישה עבור המשקיע, לחברת הניהול, כדי לחבר את התשתיות (גז,חשמל,מים) לנכס וכדי להשכיר את הנכס בשם המשקיע.לעיתים אנו אף נתן יפויי כוח לאנשי צוות שלנו על מנת לבצע פעולות שנתקשה לבצע בשלט רחוק.

 POF (Proof of Funds) מסמך המופק על ידי הבנק ומהווה הוכחת יכולת כלכלית ומאשרת שלמשקיע יש יתרת זכות בבנק המאפשרת לו לרכוש את הנכס המיועד. את האישור מציגים למוכר יחד עם ההצעה לרכישת הנכס, כדי שהמוכר יראה שאכן למציע יש יכולת כלכלית לממש את ההצעה שהוא מגיש.

 Property manager/ property management חברת ניהול נכסים.  מנהלת את הנכס לרבות מציאת שוכר, תיקונים, תשלומים, עבודה מול הרשויות ועוד . ראו בפורום שאלות ובתיקיים עזרים וצ'קליסטים דגשים כיצד לשאול שאלות נכונות בבירור ובחירת חברת ניהול.

 Purchase Price המחיר לרכישת הנכס. המחיר אינו כולל עלויות נוספות כגון עלויות סגירה, שיפוץ וכו'.

 Purchase agreement חוזה רכישה כתוב וחתום ע"י המוכר והקונה שבו מופיעים כל התנאים על פיהם יימכר הנכס.

 Principal קרן. יופיע בדר"כ בקשר למשכנתא

 Public Auction מכירה פומבית. ( לדוגמא- בנק שמוכר נכס שהבעלים לא עומד בתשלומי המשכנתא) מכירות מאין אלו יכולות להוות הזדמנויות מצוינות לאיתור נכס.

 Public record תאריך רישום ומכירת הנכס

 Prefix קידומת

 POS-point of sale ביקורת מבנים/ רשימת ליקויים מקצועית. לעיתים מבוצעת על ידי הרשות. היתרון- בדיקת נכס ומתן אינדקציה מקצועית על מה נדרש לתקן. חסרון- יכול לייצר בעיות להתרים מסוימים לאור ליקויים שנמצאו למרות שמבחינתכם כלל לא היו בסדר עדיפויות לטיפול.

 Pre- approved בדיקות שמבוצעות על לווה, והוא מאושר לקבלת הלוואה/ משכנתא ע"י גורם מלווה אחרי בדיקת קרדיט פיננסים.

 Promissory note הסכם קצר מאוד הקשור בהבטחה פיננסית של צד א לשלם לצד ב את הסכומים בתאריכים ובתנאים הנקובים בהסכם

 personal labilityמושג בביטוח נכס. המשמעות היא כיסוי נזק לצד שלישי בין אם גוף או חומר על ידכם.

 Pending סטאטוס המתאר נכס הנמצא על חוזה בהמתנה לפני סגירה. יתכן והסטאטוס ישתנה במידה ומי ששם על חוזה יבטל את ההסכם ואז הנכס יחזור להיות active.

 Possession date– מועד העברת הזכויות כמחזיק בנכס. בד"כ זהה ליום הסגירה.

 

 Q

 Quit claim deed העברת נכס בטייטל שלא בעמצאות עסקה רגילה הכוללת אפשרות לביטוח טייטל. אלא העברה ללא אלמנט ביטוחי על שם הקונה.יכול לקרות כאשר יש בעיהמשפטית על הנכס, או מתוך רצון למשל כאשר בני המשפחה מעבירים בניהם את הנכס או כאשר פרטי מעביר נכס על שם החברה שלו.

 R

 Rent Roll טופס שמופק על ידי חברת הניהול ומציג את ההכנסות משכירות לפרק זמן מסוים.

 

Real Estate Agent מתווך, סוכן המורשה לעסוק בנדל"ן, מחויב לפעול בהתאם לדיני התיווך במדינה בה פועל.

 Realtor/ Realty

סוכן המורשה לעסוק בנדל"ן שחבר בארגון המתווכים המקומי והארצי.

 Replacement Costs עלויות כינון: עלות הקמת הכנס מחדש, ללא עלות קרקע. סכום זה נקבע על ידי חברת הביטוח על פי עלויות הבניה ועלויות נוספות, ומהווה את הבסיס לגביית דמי ביטוח. מסכום זה ניתן אף להסיק מה עלויות הבניה הסבירות לגבי הנכס.

 REIA-Real Estate Investment Association מועדון נדל"ן מקומי

REO Real Estate Owned נכסים שנמצאים בבעלות המלווה, בנק, גוף ממלכתי או חברת ביטוח של המלווה, לאחר אי הצלחה של נסיון למכור אותם ב- short sale או ב- foreclosure. לעיתים קרובות הם נמצאים בניהול של מנהלי נכסי REO של הגוף, שמנסים למכור אותם, בעצמם, באמצעות מכירה פומבית או באמצעות מתווכים.

 Recording ההליך הסופי שבו מתבצע רישום הנכס על שמו של קונה הנכס (מקביל למה שנקרא בארץ רישום ב"טאבו"), הרישום נעשה בד"כ תוך מספר שעות מסגירת העסקה ע"י חברת הטייטל.

 REO TAPES זה רשימה שיש לבנקים של כל ההלוואות- reo, performing, non performing- ברשימות אלו יש כתובות של הנכסים וכל מידע לגבי מצבם ומצב ההלוואה (שטח/ חדרים/ סכום הלוואה …)

 Roi- return on investment ביטוי המבטא את התשואה ברוטו

 S

 Single Family/ sfr/ sfh סוג של נכס נפוץ בארה"ב המקביל בישראל לבית קרקע.

 Section 8 תוכנית של משרד השיכון האמריקאי העוזרת למשפחות בעלי הכנסה נמוכה לשלם שכר דירה. השתתפות זו יכולה להגיע עד כמעט תשלום מלא. המשמעויות הינם ב 2 אופנים. 1- הדייר- צריך להיות מאושר לתוכנית. 2- הנכס צריך להיות מאושר לתוכנית. ל2 הצדדים יש סטנדרטיים ברורים על מנת להיכנס לתוכנית.

 Short sale נכס שהמשכנתא עליו גבוהה מהמחיר שלו, והבנק מאפשר מכירתו על ידי הבעלים לכיסוי המשכנתא. הסיבה שהבנק יצא למהלך כזה היא כי הוא מאמין שהוא יוכל לקבל סכום גבוה יותר בנטו מאשר במכירה רגילה (forclosure) אשר לרוב תיקח זמן רב יותר.

 Security deposit סכום המשולם על ידי הדייר לבעל הנכס או לחברת הניהול ומוחזק אצלם לאורך כל תקופת ההשכרה לביטחון (בדרך כלל סכום של חודש שכירות).

 Standard saleמכירה סטנדרטית לכל דבר ועניין

 Safe pass כרטיס שבעזרתו מעבירים כסף. מייצר קוד שמכניסים באתר הבנק

 SQF-squera fit יחידת מידה

 Soldנכס שנמכר. סטאטוס המאפשר לרוב מיון באתרים לאיתור עסקאות שנעשו במרחב ההתעניינות

 T

 Title Insuranceביטוח זכות- הליך של ביטוח הנערך בארה"ב בעת רכישת נכס, במטרה לבטח את זכויות הקונה . בהליך בודקת חברת ה-Title Company את מארג הזכויות הנכס, ולאחר הבדיקה נותנת כתב אחריות לקונה המצהיר שאין בזכות הנרכשת כל פגם קנייני, כלומר הנכס אכן שייך למוכר ואין בו כל זכות צד ג', משכון או שעבוד.

 Titleמחזיק הבעלות החוקית והזכויות להשתמש בנכס

 Transfer Taxמס העברה שמשולם בד"כ לרשות המקומית בזמן רישום הבעלות החדשה על הנכס. נהוג שהמוכר ישלם מס זה.

Turn Keyנכס משופץ מושכר ומנוהל הנמכר למשקיע.

 Transfer of ownershipהעברת בעלות.

 Trustee אדם/ גוף המחזיק בנכס תמורת אחר

Tape of  מושג שמתאר כמות עצומה של נכסים למכירה. בדר"כ נמכר בעשרות מליונים ומעלה. הנגישות לעסקאות מאין אלו היא בדר"כ לקרנות, חברות מוסדיות וכדומה. ניתן לאגד לעסקאות כאלו משקיעים אך מומלץ לא בלשבים ראשוניים של בניית העסק שלכם, דורש מקצועיות רבה.

 Turnkeyנכס שלא מצריך שיפוץ ומוכן להשכרה, לאו דווקא עם דייר בפנים.

 TLC-tender loving care– לרוב מתאר שיפוץ . אך מונח מבלבל לעיתים מתאר שיפוץ קל ולעיתים מסיבי. חשוב לשאול את הצד השני כאשר המושג הזה עולה על מנת לוודא שהבנתם נכון.

 Twin houseלכאורה זהה לדופלקס, נמצא באותו מבנה ויתכן אף עם קיר משותף. אך ההבדל המשמעותי שישנם בעלים שונים רשומים בין 2 הדירות.

 U

 Under contract– נכס תחת חוזה. ישנה אפשרות כי מי ששם את הנכס על חוזה ירכוש וישננה אפשרות שלא וכך יהיה ניתן מחדש להציע הצעות

U&O- use and occupancyהתיר שרשויות מסוימות דורשות לפני שנכס יכול להימכר. לרוב באחריות המוכר ולא הקונה. מומלץ לבדוק עם מתווך כי הם בדר"כ אלה שמטפלים בהיתרים מול הרשויות המקומיות.

 W

Wood destroying organismsטרמיטים. מופיע בדר"כ במבני עץ.

 W/D hookupsחיבור פיזי למייבש כביסה ומכונת כביסה

 W9טופס שהרו"ח ממלא ברגע שפתחת חשבון בנק אמריקאי למניעת הלבנת הון.

Z

Zip code אזור, מיקוד.

Zoning תב"ע

גלילה למעלה