נדל"ן בארה"ב

Frequently Asked Questions

1. מאפייני שוק הנדל"ן בארה"ב – למה דווקא ארצות הברית?

שוק הנדל"ן בארה"ב מציע מגוון רחב של השקעות הודות להבדלים במאפייני האוכלוסייה, התרבות והצריכה בשטחיה השונים. כדי להבין את גודל השוק – בארצות הברית חיים כיום כ-330 מיליון בני אדם.

יש לא מעט גורמים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה ומאפייניה, ביניהם רמת הפשיעה באזור הנכס, המצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה המתגוררת באזור, הגירה חיובית או שלילית באזור, הביקוש למגורים בשכירות במקום ועוד.

שוק הנדל"ן בארה"ב איננו הומוגני והוא מתחלק לתתי שווקים רבים. השקעה בפלורידה, למשל, איננה דומה להשקעה במישיגן. ההבדלים בין השווקים נובעים בין השאר מהמיקום, המצב הסוציו-אקונומי באזור, רמת הפשיעה, האם קיימת הגירה חיובית או שלילית וכן הלאה.

תהליך רכישת נדל"ן בארה"ב נעשה בצורה מסודרת מאוד מבחינה חוקית ומשפטית. ישנם הבדלים למשל בנושא החקיקה והמיסוי, וכן מבחינת השקיפות המנהלתית. זה אומר שרוכש פוטנציאלי יכול לקבל את כל המידע הרלוונטי אודות הנכס בו הוא מתעניין. רוב העסקאות המבוצעות נרשמות באופן מסודר באתר של MLS – Multiple Listing Service המאפשר שיתוף פעולה בין מתווכים, ובו ניתן למצוא מידע על עסקאות נדל"ן.

  1. ארה"ב מפה states

    בתמונה: מפת ארצות הברית בחלוקה לפי מדינות

  2. קיימים 3 הבדלים מהותיים בין שוק הנדל"ן בישראל לשוק בארה"ב:
    מחירי הנכסים – עלות הדירות והבתים בארה"ב זולה באופן משמעותי ממחירי הדירות והבתים בישראל. בכדי להמחיש זאת, ניתן למצוא בית קרקע רחב ידיים בארה"ב בסכום שוות ערך למחיר של דירת 3 חדרים באחת מערי הפריפריה בישראל.

    שווי הקרקע – למחיר הקרקע בארה"ב אין משקל רב כמו בישראל ועלויות הבנייה שם זולות יותר. בגלל ריבוי רעידות האדמה והסופות שפוקדות את ארה"ב, לעתים קרובות נדרש לתת פתרונות דיור מהירים, ולכן נהוג לבנות בתי מגורים בבנייה טרומית או לבנות בשיטות בנייה מעץ. כתוצאה מכך עלות המבנים זולה יותר, אך עלויות התחזוקה לעתים עשויות להיות גבוהות יותר בסיכום הכולל הדבר מוזיל מאד את מחירי הנדל"ן בהשוואה לישראל.

    שקיפות – בארה"ב קיימת שקיפות מנהלתית מלאה, וכל הליך רכישת נדל"ן מוסדר מבחינה חוקית ומשפטית, מה שהופך את התהליך לנוח ופשוט הרבה יותר, כשמשווים אותו לתהליך בישראל.

נתוני נדל"ן עדכניים על שוק הנדל"ן באמריקה הצפונית:

גודל השוק: כ-330 מיליון בני אדם

דמי שכירות חודשיים ממוצעים: $500-1650

שיעור מיסוי על שכ"ד, מס רכישה ומס על רווחי הון: משתנה בין המדינות השונות

תשואה ממוצעת על נכס להשקעה: 12% – 6%

2. יתרונות וחסרונות בהשקעות בנדל"ן בארצות הברית

היתרון העיקרי של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים. בישראל מחירי הנדל"ן נחשבים יקרים לא רק ביחס לארצות הברית, אך בעקבות משבר הנדל"ן שהזכרנו קודם לכן, מחירי הדירות בארה"ב נמצאים עד היום רחוק מהשיא.

ישראלי שרוצה להשקיע ויש ברשותו 200-300 אלף ש"ח יוכל לכל היותר לרכוש בסכום כזה בארץ דירת 2-3 חדרים באזורי פריפריה. לעומת זאת בארה"ב הסכום הזה עשוי להספיק לו לרכישת בית מרווח לאחר שיפוץ.

אף על פי שהשוק האמריקאי עדיין מושפע ממשבר 2008, ולא ניתן לדעת בוודאות כמה זמן ייקח לו להתאושש ולחזור לעצמו, מומחים סבורים כי מחירי הנדל"ן בארה"ב ככל הנראה לא יישארו נמוכים לאורך זמן, והם צפויים לעלות בטווח הזמן הקצר עד הבינוני, דבר אשר מעלה את כדאיות ההשקעה במדינה.

האמריקאים אט אט מתאוששים מהמשבר, וככל שמצבם ישתפר כך יגדל הרצון שלהם לרכוש נכס משל עצמם. כמו כן, אנשים רבים שלא החזירו את ההלוואה בתקופת המשבר אינם יכולים כרגע לקבל משכנתא, אך ברגע שיתאפשר להם הם יתעניינו ברכישת נדל"ן והביקוש יעלה אף יותר. אנשי מקצוע ומומחי נדל"ן רבים טוענים כי מדובר בהזדמנות יוצאת דופן להשקיע בצורה מושכלת בנדל"ן אמריקאי.

בנוסף למחירים הנמוכים, הריבית על המשכנתאות בארה"ב נמוכה במיוחד, והתשואה על נכס שנבחר בקפידה עשויה להגיע ל-10% בשנה ואף יותר מכך, בעוד שהתשואה השנתית הממוצעת על נכס למגורים בישראל עומדת על 2-4% בלבד.

בעקבות המשבר אנשים רבים בארה"ב איבדו את ביתם ואין להם ברירה אלא לגור בשכירות. גם התנאים לקבלת משכנתא בארה"ב הוחמרו, מה שמעלה את הביקוש לשכירות ומקל על בעלי הנכסים למצוא שוכרים.

עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה, שחלק גדול מהמשקיעים הישראלים לא מכירים לעומק את השוק המקומי בארה"ב, לא מתמצאים בהבדלים שבין המדינות והמחוזות השונים, לא בקיאים בחוקים ובמיסים הקשורים לנדל"ן בארה"ב ואין להם קשרים באזור.

אף על פי שהליך רכישת נכס במיקום רחוק כל כך עלולה להקשות על המשקיע ולקחת ממנו את השליטה בעסקה במידה רבה, הודות לשקיפות ההליך בארה"ב, ויחד עם ליווי מקצועי של חברת טייטל, המשקיעים מקבלים את כל המידע שנחוץ להם לביצוע השקעה חכמה, משתלמת וכזו שמתאימה להם, לצרכים שלהם ולתקציב שעומד לרשותם.

3. השפעת המשבר הכלכלי ב-2008 על שוק הנדל"ן בארה"ב?

משבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2007 הוביל שנה לאחר מכן למשבר כלכלי עולמי. שמו של המשבר נולד מהסיבה לפריצתו, הלוואות (סאב-פריים) עם ריבית גבוהה עבור רכישת נכסים, שניתנו לאנשים שלא יכלו לעמוד בהחזרים בשל הכנסה לא יציבה לדוגמה, והוביל לעיקול ומכירת נכסים רבים.

מה הוביל להתפרצות המשבר?

לפני פרוץ המשבר ארה"ב נהנתה מגידול הדרגתי בשוק הנדל"ן, מה שגרם לממשלה להעניק הלוואות לצורכי דיור בתנאים נוחים מאוד, כמו ריבית נמוכה וללא צורך במקדמה או ערבות נוספת. הגישה הזו הובילה במהרה לעלייה בביקושים לנדל"ן, ויצרה מצב שבו לא משתלם לשכור דירה, מכיוון שניתן היה בקלות לקבל משכנתא שממומנת במלואה על ידי הבנק (מבלי שהרוכש צריך להביא עמו הון עצמי כלשהו).

כאמור, העלייה בביקוש לנדל"ן הובילה לעליית מחירים משמעותית ולעלייה בביקוש לנדל"ן שאינו לצורך מגורים. במקביל, הבנקים וגופי ההלוואות האמינו שהלווים יצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואות והעמידו לרשותם הלוואות סאב-פריים ללא בקרה מספקת, כשהמשכנתאות מומנו באמצעות הנפקת אג"ח בריבית גבוהה.

ההחלטה (המוניטרית) באותה תקופה להעלות את הריבית הקשתה על הלווים לעמוד בהחזרי ההלוואות, ונוצר מצב שבו לווים רבים נאלצו למסור את בתיהם למלווים, שלא הצליחו למכור את הנכסים מכיוון ששוק הנדל"ן התמתן והביקוש ירד בצורה חדה. כתוצאה מכך גם מניות הנדל"ן שנסחרו קרסו והמשבר נתן את אותותיו בארה"ב והתפשט ברחבי העולם כולו.

הקש האחרון היה ירידת ערך הדירות בארה"ב שהובילה למצב שסכומי המשכנתא שלקחו גבוהים יותר מערכי הדירות שברשותם (Under Water) וגרמה ללווים נוספים לוותר על הנכסים שלהם, מה שהחריף את השפעותיו של המשבר.

בסופו של דבר הבנקים וגופי ההלוואות נותרו עם כמות עצומה של נכסים ללא דרישה, מהם נאלצו להיפטר במהרה בכדי לכסות על חובותיהם, וכך הגיעו מחירי הנדל"ן במדינה לשפל חסר תקדים.

מחירים נמוכים והיצע ענק של נדל"ן

בעקבות המשבר משקיעים בעלי הון שזיהו את ההזדמנות שמונחת לפניהם החלו לרכוש נדל"ן בארה"ב. עם החמרה בתנאים לקבלת משכנתא שהציבו הבנקים וגופי ההלוואות, האמריקאים התקשו לנצל את ההזדמנות, מה שהשאיר את השוק פתוח למשקיעים מבחוץ והגדיל את הביקוש למגורים בשכירות.

על אף שעברו כבר לא מעט שנים מאז ומחירי הנדל"ן התאוששו ועלו בהדרגה, הם עדיין נמוכים ביחס למקומות רבים בעולם, וביחס לישראל במיוחד.

4. השפעת משבר הקורונה על שוק הנדל"ן בארה"ב

בימים אלו אנו חווים משבר עולמי, שמשפיע על מערכות הבריאות והכלכלה בדרכים שטרם הכרנו, אך בניגוד למצופה, מכירות הבתים בארה"ב עלו ב-43% במהלך הרבעון האחרון ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדד מחירי הבתים עלה ב-4.29% לעומת 3.25 אשתקד, ומחירי הבתים עלו ב-2.17%.

5. מגמת מחירי הנדל"ן בארצות הברית ב-50 השנים האחרונות:

בגרף: מגמת מחירי נדלן בארה"ב ב-50 השנים האחרונות

6. אפיקי ההשקעה מובילים כיום בארה"ב?

בית פרטי – Single Family

רכישת בית פרטי צמוד קרקע מקנה לבעליו בעלות בלעדית על הנכס ועל הקרקע עליה הוא עומד, יחד עם הזכויות והחובות שלו. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתא וניתן לחזות באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות. כמו כן, הבתים הללו אומנם מרוחקים בדרך כלל ממרכזי הערים, ומציאת שוכרים עלולה להיות מעט מאתגרת, אולם הנתונים מראים כי מרבית האמריקאים מעדיפים לגור בבתים צמודי קרקע.

בניין דירות-Multi Family

השקעה כחלק מקבוצת אנשים נעשית באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך, באמצעותה רוכשים יחד קומפלקס דירות או בניין שלם בארה"ב. השקעה מסוג זה מצריכה הון עצמי נמוך יותר, אך הסיכון בה גבוה יותר, מכיוון שההשקעה דומה לרכישת מניה וחלק יחסי בהתאם לסכום ההשקעה.

אף על פי שהשקעה קבוצתית במולטיפמילי מתאימה גם למי שברשותו סכום השקעה נמוך יותר, היא מצריכה תיאום והסכמה בין כלל המשקיעים, שתלויים במידה רבה מאוד בגוף המנהל את ההשקעה. המשקיע במסלול זה אומנם לא שותף לניהול הנכס ולא מתעסק בו כמעט, אך מסיבה זו הוא נדרש לשלם יותר בעבור עלויות ניהול. במקרים בהם הנכסים לא מושכרים, ההוצאות הללו עלולות להיות גבוהות במיוחד.

נדל"ן מסחרי

השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.

במרבית המקרים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל"ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.

 

לסיכום,

נראה שהמשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב בעשור הקודם הוא שיעור לחיים, הן עבור האמריקאים והן עבור העולם כולו, אך עבור המשקיעים זהו זעזוע שהעיר את המתים והוליד הזדמנויות עסקיות שפשוט לא כדאי להחמיץ, גם עבור מי שטרם טבל רגליו בזירת ההשקעות הנדל"ניות או עבור מי שההשקעות בישראל פחות מתאימות לפרופיל ההשקעות שהוא מחפש.

השקעה בנדל"ן בארה"ב עשויה להיות צעד חכם, אך כרוכה בהימור מסוים. חשוב לקחת בחשבון שהכסף שמושקע בנכס לא יהיה נזיל בתקופה הקרובה, ולכן יש לקחת החלטות באופן מושכל ולעשות זאת רק עם מומחים בתחום.

בגלל הגיוון וריבוי האפשרויות חשוב לבחון היטב את כל מרכיבי העסקה ומאפייני הנכס והאזור בו הוא ממוקם, אולם דווקא בגלל שיש היצע כה גדול, כל משקיע יכול למצוא עסקה שמתאימה לו כמו כפפה ליד.

הגדרת תקציב וקבלת החלטות מראש, זיהוי המוקשים שבדרך חישוב ההוצאות והרווח הצפוי יסייע למשקיעים להיערך לעסקה באופן מיטבי ולבצע אותה על הצד הטוב ביותר.

גלילה למעלה